🏠 전세보증보험만으로는 안전하지 않습니다
최근 전세 사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사례가 뉴스에 자주 등장합니다.
많은 세입자들이 **“전세보증보험만 들면 안전하다”**고 생각하지만,
실제로는 보험으로도 보호받지 못하는 경우가 점점 늘고 있습니다.
왜 이런 일이 생길까요?
핵심은 "집값 하락 + 보증보험의 한계 + 집주인 리스크"입니다.
📉 깡통전세란 무엇인가?
깡통전세는 매매가보다 전세금이 더 높아진 상태를 말합니다.
항목설명
| 정의 | 전세금이 매매가보다 높거나 비슷해, 경매 시 보증금 회수 불가능한 상태 |
| 원인 | 집값 하락, 무리한 전세 설정, 투기 목적 임대 |
| 피해자 | 세입자 (보증금 일부 또는 전액 손해) |
예:
매매가 2억 원짜리 빌라에 전세금 1.8억 원을 넣었다가,
집값이 1.5억으로 떨어지면 → 경매로 팔아도 3천만 원이 날아가는 구조입니다.
🧨 전세보증보험의 맹점 4가지
1. 보증보험 가입 불가한 경우가 있다
- 집 상태가 좋지 않거나 집주인의 신용 문제가 있는 경우 가입 거절
- 근저당이 과도하게 설정되어 있다면 보험 가입 자체가 막힐 수 있음
2. 보장 한도 초과
- 보험에서 보장하는 최대 금액을 초과하는 전세금은 일부만 보장
- 지역·주택 형태에 따라 한도 차이 존재 (예: 수도권 vs 지방)
3. 만기 이후엔 무방비
- 보증보험은 일반적으로 2년 단위 만기
- 재계약 시 보장 연장 안 되면 공백 발생
4. 위장 임대인/다중근저당 주택
- 다세대주택 중에는 실제 소유자가 아닌 명의자가 임대한 경우도 존재
- 이미 대출이 여러 건 얹혀 있는 다중근저당 주택은 보험이 있어도 보상 한계 있음
🔍 실제 사례
2023년 서울 ○○구, 한 세입자는 전세보증보험에 가입했지만
집주인이 대출을 2억 이상 받아 둔 상태라 보증금 5,000만 원만 보상받고, 나머지 1억 원은 손해를 봤습니다.
→ 보험은 들었지만, 집 자체가 위험했기 때문에 피해 발생
✅ 세입자가 반드시 체크해야 할 항목
항목설명
| 등기부등본 확인 | 근저당 설정 여부, 실제 소유주 명의 확인 |
| 전세금 vs 시세 비교 | 주변 실거래가보다 높지 않은지 확인 |
| 보증보험 가입 가능 여부 | 계약 전 KB부동산 등에서 사전 조회 |
| 계약서 명확화 | 특약사항 포함 여부, 계약서 사본 보관 |
📌 특히 전세계약 전엔 ‘집보다 서류’를 먼저 봐야 합니다.
💬 요약 정리
전세보증보험이 있다고 끝이 아닙니다.
보험은 보완 수단일 뿐, 계약 자체가 안전해야 진짜 보호됩니다.
- 깡통전세 → 보험도 못 막는 사각지대
- 집주인 정보, 집 상태, 시장 시세 확인은 세입자의 최우선 방어 전략입니다.
📢 독자 참여
전세 계약할 때 가장 중요하게 보는 요소는 무엇인가요?
보증금? 집 위치? 집주인?
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